要開超市或便利店，店面選址是頭等大事。正所謂“一步差三市”，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“place―place―place”，即選址、選址，還是選址。有關(guān)專家曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。那么如何才能選好理想的店面?有開店打算的人不妨參照下列做法合理劃分商圈范圍商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，以服飾專賣店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50―150米，輔助商圈為150―250米。
商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算并繪制商圈簡圖(例如：標(biāo)出“超級(jí)市場娛樂區(qū)”、“女人街”及競爭店或同性質(zhì)店鋪所在的位置，抽樣點(diǎn)的所在位置)。
一、店鋪特色及分布
1、建筑形態(tài)
主要店鋪街道、干道的建筑及建筑高度
新大樓與舊式建筑的分布
目前的改建情況
城市1―3年內(nèi)可能改建的趨勢，與城市規(guī)劃局建立關(guān)系。
2、行業(yè)形態(tài)
主要店鋪街道、干道的行業(yè)類型
以何產(chǎn)品為主，售賣產(chǎn)品的層次。
3、分布家數(shù)
以抽樣點(diǎn)的并行道路為主要調(diào)查對(duì)象
主要道路的店鋪分布明細(xì)，包含將店鋪分類記錄將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表主要千道、大馬路、相同／相似店鋪的家數(shù)店鋪匯集地帶的概述將“輔助店、競爭店”所在位置正確標(biāo)注于商圈簡圖上。
二、住宅特色
1、建筑物形態(tài)
實(shí)地了解在本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度數(shù)、建筑形式為新式或舊式及分布區(qū)域。．目前的改建情況。1―3年內(nèi)可能改建的趨勢。
2、分布情況
實(shí)地了解該區(qū)的實(shí)際住戶與建筑物分布情況。
將該商圈分為店鋪區(qū)，以“甲”為代碼；力、公區(qū)“甲2”為代碼；新式住宅區(qū)以“乙1”為代碼；舊式住宅區(qū)以”乙2”為代碼；文教區(qū)，以“丙”為代碼。
在簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并在圖上注明建筑物的樓層。
三、集會(huì)場所
1、場所類型
本商圈內(nèi)匯聚人潮的場所類型。
聚集人口類型。
2、人潮路線
人潮匯集流動(dòng)的路線。
人潮匯集流動(dòng)的主要方向。
四、競爭者分析
1、賣場氣氛本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度。
2、客流量該競爭店每日的成交客戶數(shù)。
3、平均消費(fèi)額
了解該店的各類顧客與消費(fèi)金額比例。
根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格。
加總后其平均值即為平均消費(fèi)額。
4、營業(yè)額
客流量x成交率x平均消費(fèi)額二每日營業(yè)額。
每日營業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月營業(yè)額。
五、人潮狀況“實(shí)地抽樣方式”
將一周的時(shí)間區(qū)分為兩段：周一――周五及周六、周日法定假日。
以上午8點(diǎn)一下午10點(diǎn)每兩小時(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。
以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)的實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、機(jī)動(dòng)車、汽車、助動(dòng)車、自行車。
抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。
將每抽樣的數(shù)，換算成以兩個(gè)小時(shí)咱勺人潮流動(dòng)數(shù)。
例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y，將Y x 120／15=Z，則是其兩個(gè)小時(shí)可能的人潮流動(dòng)數(shù)。
將其數(shù)字依時(shí)段填入“人潮流動(dòng)抽樣表”將人潮流動(dòng)抽樣的數(shù)字以線圖表示“人潮分布圖”。
六、住家人口、住家戶數(shù)推算
1、固定住家
以該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖摇?br />
以戶數(shù)x 3得出當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)。
將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得出外來流動(dòng)人數(shù)。
2、辦公戶數(shù)
計(jì)算該區(qū)的公司家數(shù)。
該區(qū)公司家數(shù)x(20―40)：該區(qū)辦公人口該區(qū)辦公人口即為該區(qū)的半固定人口。
七、交通狀況
公交車的往返站點(diǎn)經(jīng)過該商圈公交車的起站與經(jīng)過路線。
經(jīng)過該商圈公交車將行駛路線與終點(diǎn)站
經(jīng)過該商圈公交車的路數(shù)和站數(shù)。
1、下車后之走向
以轉(zhuǎn)車為目的行走的路線
以休閑、購物為目的行走的路線
回家為目的行走的路線。
2、未來交通運(yùn)輸系統(tǒng)的影響
運(yùn)輸系統(tǒng)(火車站、長途汽車站、碼頭、飛機(jī)場)的出入口，能帶動(dòng)的人潮。
重要道路可能拓寬擴(kuò)建，帶動(dòng)的人潮。
八、消費(fèi)特征與人口特征
1、該區(qū)住戶人口所得
高收入者達(dá)該地區(qū)平均收入4倍以上的人數(shù)所占比率。
中上收入達(dá)該地區(qū)平均收入2倍以上所占比率平均每戶全年收支情況表與圖。
2、該區(qū)往來和居住人口消費(fèi)習(xí)慣
對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及店鋪氣氛的要求概況習(xí)慣消費(fèi)(大型服裝店鋪、點(diǎn)心食品面包店)年齡分配情況教育程度分配表與圖。
3、外來流動(dòng)人口消費(fèi)習(xí)慣和特征
年齡分布情況
消費(fèi)服裝的種類
收入的高低
傳統(tǒng)式飲食。
4、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利
以抽樣點(diǎn)的實(shí)際平方米數(shù)與租金的調(diào)查
與目前承租人洽詢
與相關(guān)人洽詢。
預(yù)估每次消費(fèi)金額
評(píng)估商圈抽樣點(diǎn)適合何類型的店
店鋪依商圈類別劃分的市場定位
再以求出的入店率x該商圈抽樣點(diǎn)的人潮數(shù)二預(yù)估客戶數(shù)未來再依商圈的消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)客流量的影響而做正(負(fù))百分比的修正。
可能的業(yè)績
預(yù)估消費(fèi)金額x可能客戶數(shù)：可能每日營業(yè)金額可能每日營業(yè)金額x 30=可能每月營業(yè)金額。
固定費(fèi)用(各種費(fèi)用要計(jì)算準(zhǔn)確)
預(yù)估固定薪資費(fèi)用
折舊費(fèi)用預(yù)估
其他固定費(fèi)用(水、電、氣費(fèi)用)預(yù)估
預(yù)估固定費(fèi)用。
預(yù)估變動(dòng)成本
預(yù)估管理月費(fèi)
銷貨成本
總變動(dòng)費(fèi)用。
預(yù)估凈利
可能月營業(yè)業(yè)績―租金―固定費(fèi)用―變動(dòng)總費(fèi)用=預(yù)估凈利本預(yù)估凈利為稅前凈利。
對(duì)于一個(gè)服裝經(jīng)銷商來說，店鋪的開發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營命運(yùn)。因此，運(yùn)用合適的先調(diào)研后開店的方式，并對(duì)店鋪所處的商圈進(jìn)行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷商投資的成功率。
租房談判技巧
1．損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本的預(yù)估。因?yàn)殡S著店鋪所經(jīng)營商品的生命周期的不同，如導(dǎo)入期。成長期、衰退期各有不同的利潤基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受的租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)。因此．如何取得損益平衡是最重要的條件。
2．契約訂定以3―5年為佳：因?yàn)榈赇伣?jīng)營的植物性培育行為。一般在永續(xù)經(jīng)營的前提下，只要外在環(huán)境無大變動(dòng)，長期經(jīng)營是較有利。
3．與房東建立共識(shí)的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價(jià)格。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。
4．租金給付方式：一般是付3個(gè)月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。
5. 若附近有公共工程進(jìn)行而影響店面生意時(shí)．則要求房租優(yōu)惠。
6．責(zé)任的歸屬：因天災(zāi)、人禍不可歸屬于我方責(zé)任而導(dǎo)致無法營業(yè)時(shí)，須待店鋪重新裝修完畢開始營業(yè)再計(jì)算租金。
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